Cementerios de viviendas: la ruina que no cesa

Casas terminadas, pero vacías, sin luz, con las persianas bajadas. Sueños rotos de la burbuja inmobiliaria que no terminan de ver la luz. La ciudad de «El Pocero», Valdeluz, Costa Miño Golf... ¿quiere usted comprarse una casa? Aquí tiene de sobra: Todocasa

Abril de 2008: «Esto no ha hecho más que empezar y la crisis inmobiliaria va a hacer que los pisos sigan bajando. Llegaremos a ver bajadas en los precios del 20, del 30 y del 50% en algunos lugares. Aunque en otros sitios no va a haber demanda y entonces surgirán ciudades fantasma como creo que es el caso de Seseña», aseguraba a ABC el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.

Y no se equivocó. Más allá de la gigantesca urbanización construida por Francisco Hernando, popularmente conocido como «El Pocero», han aparecido en España otras «ciudades fantasma» que se han convertido en la pesadilla de constructores y propietarios. Sueños rotos por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, miles de casas vacías en medio de la nada: Ciudad Valdeluz, Costa Miño Golf, Ciudad Zaragoza Golf, El Toyo, Costa Esuri, Palafrugell, Señorío de Illescas, La Torre Golf resort… ¿Quiere usted comprar una vivienda? Aquí tiene de sobra.

«El Pocero», la ciudad que no pudo ser

Hace cinco años, «El Pocero» estaba decidido a levantar 13.500 viviendas en un secarral de Seseña que debían ser ocupadas por unas 50.000 personas. Pero la crisis inmobiliaria estalló cuando sólo había construido unas 5.000. La venta de pisos caía en picado y Hernando y su empresa, Onde 2000, acumularon pronto una deuda de más de 88 millones de euros. Los bancos se hicieron con 2030 de las viviendas de la megaurbanización a cambio de la deuda, mientras que la Agencia Tributaria, entre septiembre de 2009 y febrero de 2011, procedió a dictar embargos a Onde 2000 por un valor total de 202,5 millones de euros.

¿El resultado? Viviendas terminadas y deshabitadas, sin luz, con las persianas bajadas y que, hasta hace unos meses, carecían de licencia de ocupación, dando al complejo un aspecto fantasmagórico. Un cementerio de casas vacías a las que rodean ocho bares, cuatro tiendas de ultramarinos y un colegio de primaria. Ni rastro del centro comercial, del hospital y de las escuelas que «El Pocero» había prometido su constructor.

La reciente licencia obtenida por los bancos para vender los más de 2.000 pisos embargados a la promotora podría dar un impulso a este icono de la crisis inmobiliaria. Y además, «El Pocero» ha prometido construir las cerca de 8.500 viviendas que quedan de su proyecto inicial, después de que el Ayuntamiento de Seseña haya archivado el expediente que tenía abierto contra él. Pero, ¿es conveniente construir semejante cantidad de viviendas con la actual caída en la venta de pisos? Eso aún está por ver.

Valdeluz: 1.200 personas de 30.000

La Ciudad de Valdeluz fue proyectada por la inmobiliaria Reyal a pocos kilómetros del centro de Guadalajara. Se querían construir 10.000 casas y sólo se terminaron 2.000. A su entrada, hasta hace poco, un cartel anunciaba la apertura de un centro comercial: «¡Pero cómo se va a abrir si no hay gente!», clamaban sus vecinos. Reyal, presidida por Rafael Santamaría, invirtió 1.123 millones de euros en en proyecto y seis meses después ya había perdido 331. En 2009 negociaba las condiciones del pago de la deuda contraída, que superaba ya los 5.000 millones de euros.

El paisaje de esta nueva ciudad lo forman carreteras, caminos, tierras de labranza y las casas construidas cerca del recorrido del AVE Madrid-Barcelona, ocupadas por 1.200 personas, un 4% de las 30.000 que se había previsto inicialmente. Lo tenía todo a favor: una estación de AVE, la proximidad con Madrid, los precios competitivos. «Pensada para crecer», decía el vídeo promocional, pero se quedó como uno de los grandes ejemplos de «ciudades fantasma», llegando a tener cabida en los análisis de diarios de referencia como «The New York Times» o «The Guardian».

Costa Miño Golf

Costa miño Golf es una descomunal urbanización levantada por Fadesa en la autopista que une La Coruña con Ferrol. Un total de 1.268 viviendas que se desploman hacia el mar en una superficie de 1.586 millones de metros cuadrados con zonas verdes, hotel, área comercial, gasolinera, campo de golf y otras instalaciones deportivas propias que, hasta ahora, no han llamado la atención de los compradores. Más del 50% de las casas se encuentran vacías desde 2007.

La historia empezó mal, con 400 compradores expropiados, múltiples denuncias del Ayuntamiento y la promotora cayendo en el concurso de acreedores, lo que terminó convirtiendo a esta megaurbanización en la fachada más visible de la crisis del sector inmobiliario en Galicia.

Ciudad Zaragoza Golf

En el municipio de La Muela, una enorme valla publicitaria da la bienvenida a Ciudad Zaragoza Golf, que iba a ser una macrourbanizadión de lujo con más de 2.500 viviendas que, gracias a este complejo, se iba a convertir en la tercera ciudad aragonesa.

«La verdad es que deberían cambiar el eslogan publicitario y en lugar de anunciarla como “toda una ciudad, cerca de todo”, tendrían que decir “todo un edificio”», comentaba al Heraldo.es uno de los apenas 20 vecinos que vivían allí hace apenas un año, uno de los pocos a los que atrajo las miles de viviendas con piscina, parques infantiles y zonas comerciales… pero que no pasaron de ser un simple folleto comercial.

¿Las consecuencias? Denuncias por parte de los vecinos que allí se aventuraron, como que el cartero no llegaba, que sólo se recogía la basura una vez por semana, que sólo funcionaban las farolas de un lado de la calle, que el comercio más cercano se encontraba a varios kilómetros y que el teléfono y el suministro de gas no funcionaban.

«Ciudades fantasma», «magaurbanizaciones vacias» o «cementerios de viviendas», llámenlas como quieran, pero están repartidas por las cuatro esquinas de España: Quer, menos de 500 habitantes en una ciudad pensada para miles; Yuncos, 6.000 habitantes cuando debían vivir allí más de 18.000; la Serena Golf Resort, con 20 kilómetros de radio, pero el complejo está casi vacío, incluso en temporada alta. Y Palafrugell (Girona), El Toyo (Alamería), etc. ¿Quiere usted comprar una vivienda? Tiene donde elegir… en Todocasa

Fuente: abc.es

Bajan los precios y se animan (un poco) las ventas: ¡el mercado funciona!

Después de que Sociedad de Tasación cifrara la semana pasada el ajuste medio de los precios inmobiliarios en un 4% anual, hoy Tinsa ha dado a conocer su estudio referente a 2011 en el que estima dicho abaratamiento en un 8,1%. Y, mientras, el INE asegura que en noviembre se vendieron 27.549 casas, un espectacular 22,5% más que un mes antes, pero todavía un desconsolador 14,4% menos que en idéntico mes de 2010. Se trata del primer aumento intermensual después de cinco caídas consecutivas y coincide en el tiempo con el aumento de los descuentos. ¿Será que a menor precio, más ventas? El mercado inmobiliario también funciona.

Una vez más parece demostrarse que el mecanismo más potente del que dispone la oferta para atraer a la demanda es el precio. Y eso teniendo en cuenta todas las particularidades que tiene en estos momentos el mercado inmobiliario español. Atendiendo a la serie de Tinsa, se observa cómo justo después del verano los precios comenzaron a acelerar su descenso y pasaron de moverse del entorno de rebajas del 6% a alcanzar el 8%. Y las cifras del INE constatan que noviembre ha sido la primera ocasión en la que después de cinco meses consecutivos, se ha logrado aumentar el nivel de ventas de viviendas.

Conviene recordar que como la estadística del INE está basada en los datos de los registros de la propiedad, las transacciones que computa corresponden a ventas realizadas entre uno y tres meses antes, es decir, coincidiendo con el mayor ajuste de precios. Por lo demás, la actividad en términos anuales siguió bajo mínimos, a pesar de esa leve mejoría intermensual. Así, el número de fincas transmitidas inscritas en los registros alcanzó en noviembre las 134.612, un 8,8% menos que en el mismo mes de 2010 pero un 11,0% más que en octubre del año pasado. De ese total, 60.545 fueron vendidas, casi un 18% más que el mes anterior, aunque todavía un 13,1% menos que en idéntico mes de 2010. Las donaciones, permutas y cambios producidos como consecuencia de herencias también disminuyeron en términos anuales aunque mejoraran ligeramente respecto a octubre.

Otro de los factores que pueden estar incidiendo en esta suave mejora, según algunos analistas consultados, es la perspectiva del cambio de Gobierno y el anuncio de destacados responsables del PP desde la pasada primavera de los cambios que se avecinaban en materia de vivienda.

Atendiendo al análisis de los números por tipologías de casas, el porcentaje de vivienda libre vendida sobre inmuebles con algún grado de protección continúa invariable. El 86,8% de los inmuebles transmitidos fueron libres mientras el 13,2% correspondió a viviendas protegidas (VPO). Comparando las cifras de ventas de ambas tipologías con el año pasado, las libres descendieron un 15,5% y las VPO un 6,8%.

Poco más de la mitad de las casas vendidas fueron nuevas (el 50,3%), mientras el resto fueron usadas.

El mercado de pisos de segundamano parece que acusó más la crisis, ya que sus transacciones disminuyeron un 17,9%. Las ventas de casas nuevas, por su parte, retrocedieron un 10,7%. Por comunidades autónomas, un mes más, el 59,5% de las compraventas se concentró en cuatro regiones: Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Comunidad de Madrid.

En cuanto al comportamiento que tuvieron los precios en 2011, destaca comprobar cómo ese descuento medio del 8,1% con que cerró el pasado ejercicio según Tinsa es justo el doble de la caída registrada en diciembre de 2010 (-3,9%). Fuentes de la tasadora explican que el empeoramiento de la situación económica global y el recrudecimiento de la crisis de deuda en Europa continúan retrasando las decisiones de compra por parte de la demanda solvente que aún queda e impide que se interesen nuevos compradores porque el mercado laboral ha cerrado otro año para olvidar.

Ante este panorama, ¿Qué se puede esperar para este 2012? Pues con la batería de ajustes anunciados, más los futuros los analistas son muy escépticos a corto plazo. "Es necesario completar la reestructuración del sistema bancario y poner en marcha más incentivos para la compra o el alquiler de estos inmuebles", recuerdan los promotores. Y, por supuesto, hace falta ganar confianza y conseguir crear empleo, coinciden en los principales servicios de estudios del país. Por descuentos no será, ya que con ese descenso medio del 8,1% anual en diciembre, las casas acumulan ya descuentos muy significativos. En promedio en todo el país, comprar hoy un piso es un 24,7% más barato que hace cuatro años, pero según sea el área elegida, la rebaja puede ser muy sustancial. Los pisos de la costa mediterránea son ahora un 31,5% más baratos, mientras en las capitales y grandes ciudades se acumulan descuentos del 26,4%. Por su parte, en las áreas metropolitanas se puede adquirir casa por un 25,2% menos que a finales del boom, en las islas los descuentos acumulados alcanzan el 22,2% y, cerrando la serie, en el resto de municipios el recorte suma ya el 21,5%. Es decir, que oportunidades hay, solo falta conseguir que vuelva a fluir el crédito. El Gobierno dice que está en ello, las cifras lo corroborarán en los próximos meses.

Rebajas de precios del 4% o del 8,1%

Aunque puede parecer extraño que dos de las principales tasadoras del mercado den cifras tan dispares de descenso de precios de las casas en 2011, todo tiene una fácil explicación. Sociedad de Tasación es la entidad que más años lleva realizando su estudio de precios y es el único basado en cifras obtenidas de simulaciones de compra. Es decir, que no utiliza para su estadística las tasaciones que efectúa en su labor diaria, como sí hace Tinsa. Representantes de Sociedad de Tasación visitan las promociones en curso y simulan ser compradores interesados en adquirir una casa. Comparan los precios que se les facilitan con los obtenidos por una vivienda similar en ocasiones anteriores y así determinan qué han hecho los precios. Se trata de un verdadero estudio de mercado con precios de mercado. Por el contrario, Tinsa elabora su estudio con las tasaciones que otorga a los inmuebles que valora. Se trata de ese modo de valores de tasación, que pueden coincidir o no con el precio final al que se cierre la operación. Ambas cifras son válidas y muestran la misma tendencia, ambas hablan de caídas, aunque una estime los descuentos en el 4% de media y otra los eleve al 8,1%.

Fuente: Raquel Díaz Guijarro. cincodias.com

Los promotores logran vender en 2011 casi la mitad de las viviendas en 'stock'

Apenas se construyen nuevas viviendas, pero se avanza poco a poco en la venta de las que llevan años terminadas, sobre todo gracias a la reducción de los precios, que anima a muchas parejas a comprar y a poner todo su empeño en conseguir de las entidades financieras los préstamos hipotecarios necesarios para alcanzar su sueño, cosa nada fácil en estos momentos. Según los datos que maneja la Asociación Constructores y Promotores (ACP) de Málaga, a lo largo de 2011 se dio salida a unas diez mil viviendas del 'stock' de construidas con que contaba la provincia. El presidente de la ACP, José Prado, concretó que los pisos construidos y por estrenar sumaban unos 25.000 a finales de 2010. Sin embargo, esa cantidad ha podido reducirse a unos 14.000 gracias a las ventas que se han producido en el último año.

 

Con todo, Prado resaltó que las diez mil viviendas que a duras penas han podido colocarse solo suponen la mitad de la demanda natural de pisos de una provincia como la de Málaga, en la que residen un millón setecientas mil personas. «Nuestra demanda natural, sin contar la extranjera, que se mueve por otros parámetros más singulares, es de unas 22.000 casas al año, por lo que no llegamos ni a la mitad de esa cifra con lo que se ha podido vender en 2011 y, pese a ello, podemos decir que el mercado está más que servido», explicó.

 

Y es que, según el presidente de los promotores, la mitad de la población que reúne las condiciones sociales para necesitar el acceso a una vivienda «o no tiene trabajo o está mosca porque puede llegar a perder su actual empleo». «Hay doscientos mil parados en Málaga y, de ellos, el 45% son jóvenes en edad de comprar una vivienda que están fuera del mercado y no tienen esperanza de alcanzar el poder adquisitivo suficiente para emanciparse», añadió.

 

Desempleo

Es la pescadilla que se muerde de la cola. En ese nivel de desempleo tiene un peso decisivo la caída de la construcción. Si en 2007 ocupaba a 108.000 personas en la provincia, hoy lo hace solo con 49.000, con lo que ello supone no solo para los oficios relacionados directamente con la ejecución de un edificio, sino para las profesiones que de manera indirecta dependen del ladrillo. «Está demostrado que cada empleo de la construcción genera al menos uno o dos más adyacentes, por lo que la caída del sector puede estar detrás de unos 120.000 parados en la provincia. El resto lo serán del sector servicios», argumentó José Prado.

 

A su juicio, gran parte de culpa de este panorama la tiene la clase política, «que no se ha preocupado en los últimos años de atraer inversores y se ha limitado a ganar mucho dinero a cuenta de la construcción. Luego nos echan la culpa a los promotores, pero hemos sido nosotros los que hemos creado riqueza y puestos de trabajo mientras los políticos no hacían sus deberes, que eran atraer a emprendedores y empresas de la economía productiva para diversificar el mercado. El Parque Tecnológico no lo es todo, ¿dónde estaba la iniciativa de los alcaldes? Es que no sabían que una crisis viene cada cinco u ocho años. Lo que han hecho es derrochar el dinero», dijo.

 

366 millones por cobrar

Además, Prado cuantificó en 366 millones de euros la deuda de las administraciones públicas con las empresas constructoras y promotoras de la provincia, con la excepción de los ayuntamientos de Málaga y Torremolinos que, según aseguró, «están al día en los pagos». Según denunció, a esta deuda hay que sumar unos 56 millones de euros de préstamos que las empresas han tenido que contraer para poder pagar por adelantado el 18% del IVA de las facturas que no les paga la administración, que sí les reclama este impuesto bajo amenaza de sanción y embargo. «La situación es totalmente kafkiana», concluyó el presidente de la ACP, quien confía en que se sigan vendiendo viviendas terminadas a lo largo de 2012 para abordar en 2013 ó 2014 la construcción de nuevas promociones.

 

Fuente: diariosur.es

Las dificultades de los jóvenes para acceder a una hipoteca

Estamos ante una situación dónde el hundimiento en la venta de viviendas y el récord de desahucios marcan la actualidad en el sector de la vivienda. Un encarecimiento hipotecario con continuos cambios y una tendencia del mercado alcista siguen protagonizando la actualidad en el mercado de las hipotecas.

Ante este desfavorable panorama, siguen siendo los jóvenes los principales perjudicados por la crisis, tanto a nivel de paro como de acceso a la vivienda.

La actual crisis económica ha golpeado con especial contundencia al sector más joven de la población y las dificultades para encontrar un empleo estable y bien remunerado llevan a muchos jóvenes a emigrar a otros países menos afectados o a prolongar infructuosamente su etapa de formación. Casi la mitad de los jóvenes de entre 18 y 34 años siguen viviendo en casa de los padres, y eso que sólo un 10% de ellos prefiere vivir en el domicilio familiar.

La altísima tasa de desempleo que está viviendo el país, con datos históricos de 4,2 millones de parados en 2011, la inestabilidad laboral y el consecuente impedimento para acceder al crédito hipotecario como también la necesidad de aportar como entrada casi el 30% del importe de la vivienda, son algunas de las principales barreras que dificultan el acceso de los jóvenes a la compra de vivienda, a pesar de que los precios han caído cerca de un 18% respecto a los máximos de 2007, en pleno boom inmobiliario.

No es de extrañar, visto lo visto, que la tasa de emancipación en España estuviese en el pasado año, en el 45,8% lo cual, leído al revés, supone que un 54,2% de la población joven es dependiente desde un punto de vista residencial. Teniendo en cuenta que no se puede hablar de emancipación simplemente por el hecho de haber abandonado el hogar familiar, se ha de alcanzar una completa independencia económica ara que la emancipación sea efectiva.

A pesar de que las entidades financieras ofrezcan condiciones especiales comercializando en sus catálogos hipotecas para jóvenes, estamos ante una situación dónde este colectivo se encuentra cada vez con más problemas para que les concedan un préstamo hipotecario. Las condiciones preferentes parecen no ser suficientes para facilitar la emancipación de la juventud ya que las dificultades se anteponen frenando su libertad.

Los principales contras a los que se enfrentan son los siguientes:

-Vida laboral corta, con dificultades para acceder a empleos indefinidos y con posibles periodos de desempleo. La combinación perfecta para que les digan que no.

-Capacidad de endeudamiento limitada. Dos titulares mileuristas sin ahorros en el mejor de los casos podrían solicitar una hipoteca de unos 180.000 euros a 40 años (para adquirir una vivienda de no más de 160.000 euros).

-La capacidad de ahorro del joven español brilla por su ausencia, en general, esto provoca que la gran mayoría busquen hipotecas 100% de financiación.

-Tradicionalmente los padres avalan a sus hijos para que puedan solicitar un préstamo. El problema es que cada vez hay más padres endeudados o sin empleo. Y con esta situación poco sirven de avalistas y acaban por no poder contar con ellos.

-Las parejas cada vez son menos estables; y las parejas jóvenes tienen una incidencia de ruptura elevada.

De todos los problemas mencionados el único que tiene solución, en determinados casos, es el de aportar avalistas, ya que hay hipotecas subvencionadas por determinadas CC.AA que avalan parte del préstamo hipotecario para que los jóvenes puedan financiar el 100%, consiguiendo también tipos de interés más competitivos para el colectivo.

Ante todos estos obstáculos que nos ofrece el actual mercado hipotecario español, no es de extrañar que nos encontremos cada vez más ante una situación con más barreras, dónde las entidades financieras sufren por falta de liquidez y seleccionan mucho más a sus clientes, sobretodo en el caso de los jóvenes, por lo que los menores de 30 años ven como sus perspectivas de vivir en una casa propia se desvanecen cada vez más.

Surgiría aquí la duda de por qué no resulta cada vez más atractiva la opción del alquiler. Aunque, una explicación posible la podríamos encontrar en que desde siempre en nuestra sociedad se han inculcado unos valores con los que el ser humano ha optado por el tener, por la posesión de propiedad, cosa que ha hecho que no se vea el alquiler de vivienda como una opción de referencia para los españoles. La confusión del tener por el ser, el ser alguien por tus pertenencias, propiedades, etc. ha hecho que la opción de compra siga siendo aún hoy en día la más competitiva a pesar de las dificultades que sufren también los jóvenes.

Acabamos estando por tanto, ante una situación donde la alta tasa de paro, los bajos ingresos, el encarecimiento hipotecario y una política de fomento del alquiler que aún arranca llevan a los jóvenes a quedarse en casa de sus padres hasta los 29 años de media y ha prolongar por ahora el hecho de tener una vivienda en propiedad.

Fuente: Bankimia a través de Fotocasa.es

La deducción por vivienda vuelve igual que antes de 2011

2011 solo ha sido un paréntesis para la más famosa de las deducciones del IRPF. La desgravación fiscal por compra de vivienda habitual vuelve tal y como estaba diseñada antes de los cambios fiscales que la limitaron durante un año en función de las rentas, según contempla el BOE.

Como si nada hubiera cambiado. El nuevo Gobierno del PP ha cumplido su promesa electoral estrella de recuperar para todos y con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2011 la desgravación fiscal para la vivienda en propiedad. La más popular de las deducciones en el IRPF vuelve tal y como estaba diseñada antes de los cambios fiscales acometidos por el anterior Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero. Solo un año ha durado la iniciativa socialista de suprimir el incentivo a la compra de vivienda para las rentas superiores a los 24.100 euros y mantenerlo progresivamente para los ingresos más bajos. Un paréntesis que reavivó momentáneamente el mercado inmobiliario a finales de 2010 para después paralizarlo por el fin del efecto adelanto de las compras y que se ha visto agravado por el recrudecimiento de la crisis y la sequía del crédito.

Según consta en el Real Decreto-Ley de medidas urgentes publicado el pasado sábado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se modifica el apartado 1 del artículo 68 de la ley en vigor y se actualiza la deducción de manera universal, para todos aquellos contribuyentes que inviertan en vivienda habitual, independientemente de su nivel de renta. Además, todos los que compraron casa el año pasado podrán recuperar el beneficio fiscal en los mismos términos que en 2010.

El BOE detalla que la inversión destinada a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual permite deducirse el 7,5% -corresponde al tramo estatal; las comunidades autónomas tienen transferido el otro 50% del impuesto del que resulta el 15% con carácter general- del total aportado hasta una base máxima que se mantiene en 9.040 euros anuales, lo que supone una desgravación máxima de 1.356 euros. Este tope incluye el capital amortizado y los intereses en el caso de haber solicitado un préstamo hipotecario.

Durante el ejercicio 2011, una profunda reforma fiscal estableció que desaparecía la deducción para las rentas superiores a 24.100 euros. Solo se contemplaba una base deducible de 9.015 para las renta inferiores a 17.700,2 euros. A partir de ese montante, las deducciones se reducían linealmente hasta desaparecer en los citados 24.100 euros.

El nuevo presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, está convencido de que tanto la deducción como la prórroga otro año del IVA superreducido para la vivienda nueva dará salida a parte del stock inmobiliario y dinamizará el sector. No obstante, los expertos discrepan sobre las bondades de reconquistar un premio culpable en parte de la burbuja inmobiliaria. Algunos piensan que se animará la demanda latente, pero un efecto duradero dependerá de que fluya la financiación. El propio Banco de España señala en su último boletín económico que las ayudas públicas que fomentan la compra pueden alimentar nuevas burbujas y aboga por impulsar el alquiler como alternativa a largo plazo.

Fuente: cincodias.com