¿Por qué Amancio Ortega invierte en inmuebles?

La oferta de Amancio Ortega, dueño del grupo textil Inditex y novena fortuna del mundo según la revista Forbes, de comprar el rascacielos madrileño Torre Picasso a FCC ha supuesto un giro en el mercado de inversión no residencial en España, donde este año la mayoría de operaciones han sido protagonizadas por fondos extranjeros.

Sin embargo, para los expertos del sector, la operación no sorprende ya que coincide con la política inmobiliaria que el fundador de Inditex sigue a través de Pontegadea.

Pese a la crisis, Ortega sigue considerando al ladrillo un sector con futuro. ¿Por qué?.

1. Escoge edificios estrella
Los requisitos de compra de Pontegadea son muy claros: edificios de oficinas y comerciales, destinados al alquiler con contratos a largo plazo y situado en las mejores zonas de una gran ciudad.
Un ejemplo es su puja por Torre Picasso, un inmueble que cumple todos estas características, al estar situado en la zona financiera de Madrid y contar con una ocupación de casi el 100% con inquilinos como Accenture y Ernst & Young. Por él, ofrece 500 millones de euros.

2. Gran liquidez
Los buenos resultados que cosecha año tras año el grupo Inditex hacen que Ortega cuenta con suficiente liquidez para acometer inversiones de gran envergadura sin necesidad de apalancarse. Las ventas de Inditex alcanzaron los 9.709 millones de euros del 1 de febrero a 31 de octubre. En 2010, Ortega recibió 591,36 millones de euros en concepto de dividendos de Inditex.
Además, la probada solvencia de su compañía, con unas cuentas públicas cotizadas, hacen fácil el acceso de Pontegadea al crédito.

3. En busca de ‘gangas’
La mala situación económica de las grandes inmobiliarias unido con la necesidad de rotar su cartera de activos de otras compañías provocan que en el mercado inmobiliario haya más producto que nunca en venta y a precios impensables hace apenas un lustro.

4. Los mejores expertos
“Su equipo de colaboradores recorre constantemente las distintas ciudades y áreas comerciales de los países donde Inditex está o puede estar presente en el futuro, a la caza de locales óptimos por su localización, calidad, perspectivas comerciales y revalorización de la inversión”, dicen los autores del libro Amancio Ortega: de cero a Zara.

5. Inversión a largo plazo
Las compras inmobiliarias de Amancio Ortega no se limitan a los últimos años. Desde 2002, el dueño de Zara canaliza este tipo de operaciones a través de Pontegadea Inmobiliaria, una compañía que se encarga de gestionar los alquileres de su amplia cartera de inmuebles en propiedad.
En 2009, Pontegadea fue la mayor inmobiliaria de España por beneficios, con unas ganancias de 688 millones de euros y con inmuebles por valor de 3.641 millones.

6. Cierre de sus sicav
El impacto de la quiebra del grupo austriaco Meinl en uno de sus vehículos de inversión y, sobre todo, la caída de los mercados bursátiles en los últimos años llevó a Ortega a cerrar, a finales de 2010, sus dos mayores sociedades de inversión de capital variable (sicav).
Tras esta operación, el dueño de Zara disponía de 163 millones de euros para destinar a otras inversiones, como activos inmobiliarios.

Locales de ZARA
“Con independencia de las inversiones, la verdadera expansión inmobiliaria se realiza mediante la adquisición de locales para apertura de nuevas tiendas” Así de seguros se muestran Xabier Blanco y Jesús Salgado, autores del libro ‘Amancio Ortega: de cero a Zara’. En la cartera inmobiliaria de Ortega, se incluyen locales en Nueva York y Milán que usa su marca estrella, Zara.

Oficinas céntricas
La sociedad inmobiliaria de Ortega centra su compra en inmuebles de oficinas y comerciales, con un alto nivel de ocupación. Éste es el caso de Castellana 79, antigua sede de la aseguradora Axa, que Pontegadea compró y rehabilitó para inaugurarlo este verano con toda la superficie comercial ocupada y casi toda de oficinas. Además, es propietario de una serie de edificios históricos del Santander.

Sucursales
Amancio Ortega también ha participado en las operaciones de venta y posterior arrendamiento (sale & leaseback) que las entidades financieras han puesto en marcha con sus sucursales y oficinas bancarias. Así, Pontegadea adquirió en 2010 cinco sucursales de banco Sabadell por 55 millones de euros y se interesó por otras alquiladas al BBVA.

Fuente: Rocío Ruiz. expansion.com

Los inmuebles del banco, en el punto de mira

Los expertos ven un año difícil para el ladrillo, pero con oportunidades para los que tengan liquidez y para invertir en activos de la banca.

Un año atípico. Así definen los expertos del sector inmobiliario el comportamiento de este mercado en 2011, donde la caída de la demanda y, por ende, de precios, ha dejado los peores resultados de transacciones desde hace años.

Tras la llegada de un nuevo Gobierno y con la reestructuración del sector financiero en pleno apogeo, los actores del sector inmobiliario no esperan que la reactivación sea inmediata. Ante tal coyuntura, ¿es todavía pronto para encontrar un activo que merezca la pena?.

Carteras
En el caso del producto residencial, los expertos creen que aún hay margen de bajada, con lo que centran las oportunidades inversoras en la cartera de inmuebles adjudicados, donde algunos bancos parecen estar dispuestos a asumir mayores descuentos.

“Las entidades financieras han tenido, por lo general, un comportamiento muy pasivo, tanto en su faceta de financiadores como en su parte inmobiliaria. No obstante, aquellas entidades con músculo han iniciado procesos agresivos de desinversión que creemos que marcan un camino para el resto. Empezaremos a ver bastantes procesos el próximo año”, asegura José Navarro, director adjunto de Savills.

Entre las oportunidades para 2012, Juan Antonio Gutiérrez, consejero delegado de Mazabi Gestión de Patrimonios, destaca las zonas céntricas de Madrid y Barcelona. “Para un inversor pequeño que aproveche para invertir en Madrid o Barcelona centro, en especial, si es de fuera de estas ciudades. Es buen momento para comprar una vivienda a largo plazo en estas dos ubicaciones”, asegura. Gutiérrez explica que los inversores están ante una gran oportunidad en este sentido por dos razones: “Porque los activos céntricos normalmente no están disponibles en el mercado; y porque diferentes actores del mercado deberán vender por obligación”, ante la necesidad de liquidez, añade.

La clave de este tipo de inversiones radica principalmente en un único actor: las entidades financieras. Bancos y cajas de ahorros son a la vez financiador y propietario de una gran cartera de inmuebles. “En el próximo año las entidades financieras seguirán con la tendencia de gestión proactiva de venta de activos inmobiliarios con el objetivo de sanear sus balances. La apertura del mercado financiero será clave para la concesión de créditos que sustente las ventas”, subrayan Jorge Pérez Curto y Francisco Ibáñez, socios de la consultora Colliers International.

Sucursales
En la cartera de las entidades existe toda una serie de productos que van desde los activos adjudicados hasta las oficinas que sus propietarios venden para quedarse como inquilinos (sale and leaseback). Las sucursales son, precisamente, uno de los activos estrella para los inversores que buscan locales en una buena ubicación y contratos de alquiler de hasta 15 años, asegurándose así la rentabilidad de su compra.

Además de las oficinas bancarias, las entidades han comenzado a desprenderse de inmuebles, una operación interesante para cualquier inversor ya que al ser un activo bancario es más fácil lograr la financiación de esa entidad y, en general, ofrecen contratos de arrendamiento a largo plazo, que dan seguridad al casero. Así, Bankia ha puesto a la venta uno de sus edificios singulares como es la Torre Kio. Su precio: alrededor de los 200 millones de euros. Y ha hecho lo mismo con inmuebles desde importes para todos los perfiles.

Fuente: expansion.com