Los chinos se lanzan a la compra de viviendas animados por la caída de precios

Expertos ven en el país oriental una oportunidad de oro para dar salida al 'stock' de inmuebles en la provincia.

Pueden formar el matrimonio perfecto. Un mercado inmobiliario que no sale del coma con un ‘stock’ de unas 14.000 viviendas nuevas y otras tantas de segunda mano que no encuentran comprador y, a varios miles de kilómetros, un país en el que residen hasta 300 millones de posibles inversores que podrían darle la vuelta a la tortilla a esta situación. Promotores y expertos del sector del ladrillo ven en China una oportunidad de oro para reactivar las ventas después de que grupos empresariales y particulares del país oriental hayan mostrado desde el pasado verano su interés por invertir en segunda residencia en la Costa del Sol, donde ya se han cerrado algunas operaciones, como confirman diversas inmobiliarias.

A esto hay que sumar las compras que están realizando los chinos residentes en la provincia, que tradicionalmente han apostado por el alquiler pero que ahora se convierten en propietarios aprovechando la continua bajada de precios. Cerca de 6.000 ciudadanos del gigante asiático están empadronados en Málaga, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), una cifra que supone casi el doble de los censados en 2006 (3.061). Su fama de trabajadores incansables, ahorradores y buenos pagadores les precede, por lo que se convierten en clientes cuasi perfectos de particulares y entidades bancarias.

Por todo ello, el director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, afirma que «podrían ser una piedra angular para recuperar la economía», en la misma línea que el presidente de la Federación de Urbanizadores y Turismo Residencial de Andalucía, Ricardo Arranz, que argumenta que es un mercado emergente «a tener en cuenta». «Están muy interesados en Europa y España y tienen una capacidad de gasto muy importante», apunta el promotor, que ya ha contactado con numerosos asiáticos adinerados que se plantean adquirir casas, urbanizaciones y otros activos como hoteles. «Buscan oportunidades de compra a buen precio», señala.

Las posibilidades de negocio no han pasado inadvertidas para InfoChina Gestión, una empresa especializada en la venta de inmuebles españoles en el país oriental que nació hace un año y que trabaja en la captación de inversores chinos. En su web www.vendeyatucasa.com y su equivalente en chino (www.zhongxidichan.com), hay registrados medio centenar de inmuebles de la provincia, fundamentalmente de la zona de Marbella, aunque también se anuncian otros de Alhaurín de la Torre, Rincón de la Victoria o Torremolinos. El poder de atracción de la Costa del Sol es tal que este portal inmobiliario contempla lanzar una campaña específica centrada en casas de lujo. «Pensamos que esta zona puede tener un gran atractivo para jóvenes fortunas chinas», afirma Sonia Fernández, directora de comunicación.

Aunque en InfoChina Gestión no han detallado las operaciones que han cerrado porque «nuestros clientes quieren pasar desapercibidos», algunas inmobiliarias malagueñas ya han constatado, con transacciones, el creciente interés del mercado chino por la provincia. Es el caso de Orange State Properties, que en los últimos ocho meses ha vendido dos viviendas en Mijas Costa, con pago al contado. «Antes no era habitual verles por aquí», apunta su propietario, Alberto Bujalance, que está pendiente de otras tres operaciones con asiáticos. «Tienen pasta y están aprovechando la oportunidad, con inmuebles rebajados hasta un 30%», añade.

Del alquiler a la compra

No solo los residentes en China o en otras partes de España se han lanzado a la compra de inmuebles. También lo hacen los que viven aquí, fundamentalmente a través de las entidades bancarias, que tienen en cartera más de 2.400 viviendas repartidas por la provincia que buscan dueño. «Han aterrizado espectacular- mente en Málaga, alquilando naves en el polígono Guadalhorce y viviendas por doquier, junto a locales para bazares», apunta el director del IPE, que considera que las compraventas sería mayores «si se les concediesen más hipotecas». Quienes logran la financiación son los que ya se han asentado, son residentes y tienen una trayectoria financiera y social en España, destaca José Antonio Pérez, que especifica que el otro perfil del comprador responde al inversor que luego alquila la vivienda a sus compatriotas. De estos todavía no hay muchos «porque están esperando a la liquidación de activos de la banca». En varias entidades confirman esta tendencia. «Cada día es mayor el número de operaciones de compraventa de viviendas que se hacen con chinos, pero no podemos hablar de un porcentaje relevante», señalan desde Cajamar. También en La Caixa han cerrado operaciones en la provincia, concretamente en Marbella.

Normalmente, los que se animan a pasar del tradicional alquiler a la compra buscan viviendas de tipo medio de segunda mano. «Además de buenos pagadores, son austeros por naturaleza», dice el director del IPE. Sobre la forma de actuar, Pérez señala que, si cuentan con el dinero, compran directamente al propietario. Sin embargo, si necesitan financiación y tienen un perfil solvente, acuden a los activos de bancos y cajas. Después, suelen alquilar algunas habitaciones a otros compatriotas para pagar la hipoteca, que no suele ser muy elevada porque buscan pisos muy rebajados y pagan una buena entrada, según explica Chen Zheng, vicepresidente de la Asociación Cultural China y propietario de la cadena Wok, que tiene varios empleados que se han convertido en propietarios tras comprar pisos «a precios muy razonables».

Aunque, por lo general, «huyen de los bancos, le piden prestado a familiares, amigos o empresas especializadas de su país», según Luis Alcaide, de la inmobiliaria Unicasa, en el caso de las viviendas se ven obligados a suscribir hipotecas en más del 80% de los casos, como señala Francisco Jiménez, gerente de la agencia. De cualquier forma, «son los únicos extranjeros residentes que están comprando en Andalucía actualmente», añade Jiménez, que afirma que han atendido «de forma puntual» a varios chinos «de alto nivel» atraídos por el clima, la gastronomía y las infraestructuras de la Costa del Sol. «Llevan un año cerrando operaciones, primero en Madrid, y ahora se están moviendo por el sur», dice.

Oferta de empleo

En otra inmobiliaria, Kinos, el 3% de las operaciones que realizan las cierran con ciudadanos chinos. Esto supone unas tres al año, un número escaso, pero que evidencia una tendencia que confirma Francisco Rico, de la agencia Rico, en Fuengirola. «Es un mercado que puede ser interesante», afirma. Una percepción cada vez más generalizada que lleva a empresas del sector a buscar profesionales con perfiles enfocados a esta nueva área de negocio. Hace unos días, Adecco publicó una oferta de empleo de una inmobiliaria marbellí que busca un comercial que hable chino.

Los rusos no son los únicos que están llamados a reactivar el mercado inmobiliario. «China es uno de los países emergentes más ricos y podría ser una oportunidad de dar salida al excedente de viviendas en la Costa del Sol», afirma el presidente de la Federación de Urbanizadores y Turismo Residencial de Andalucía, Ricardo Arranz, que advierte de que el mercado ruso, que cerró más de 30 operaciones el pasado año en Málaga, se acabará en el momento en que no haya viviendas de lujo. Por eso hay que mirar hacia Oriente.

Por el momento, este promotor asegura haber contactado con numerosos chinos interesados en invertir en segunda residencia –principalmente en Marbella–, donde pueden encontrar rebajas del 50%. «Vienen varias empresas juntas con algún compatriota que reside ya en España», explica. «Creo que es un mercado rápido en tomar decisiones, pero hay que facilitar el camino agilizando la concesión de visados y permisos de residencia a los chinos y con campañas de ‘marketing’ que vendan la marca España», dice.

Fuente: diariosur.es

Bajan los precios y se animan (un poco) las ventas: ¡el mercado funciona!

Después de que Sociedad de Tasación cifrara la semana pasada el ajuste medio de los precios inmobiliarios en un 4% anual, hoy Tinsa ha dado a conocer su estudio referente a 2011 en el que estima dicho abaratamiento en un 8,1%. Y, mientras, el INE asegura que en noviembre se vendieron 27.549 casas, un espectacular 22,5% más que un mes antes, pero todavía un desconsolador 14,4% menos que en idéntico mes de 2010. Se trata del primer aumento intermensual después de cinco caídas consecutivas y coincide en el tiempo con el aumento de los descuentos. ¿Será que a menor precio, más ventas? El mercado inmobiliario también funciona.

Una vez más parece demostrarse que el mecanismo más potente del que dispone la oferta para atraer a la demanda es el precio. Y eso teniendo en cuenta todas las particularidades que tiene en estos momentos el mercado inmobiliario español. Atendiendo a la serie de Tinsa, se observa cómo justo después del verano los precios comenzaron a acelerar su descenso y pasaron de moverse del entorno de rebajas del 6% a alcanzar el 8%. Y las cifras del INE constatan que noviembre ha sido la primera ocasión en la que después de cinco meses consecutivos, se ha logrado aumentar el nivel de ventas de viviendas.

Conviene recordar que como la estadística del INE está basada en los datos de los registros de la propiedad, las transacciones que computa corresponden a ventas realizadas entre uno y tres meses antes, es decir, coincidiendo con el mayor ajuste de precios. Por lo demás, la actividad en términos anuales siguió bajo mínimos, a pesar de esa leve mejoría intermensual. Así, el número de fincas transmitidas inscritas en los registros alcanzó en noviembre las 134.612, un 8,8% menos que en el mismo mes de 2010 pero un 11,0% más que en octubre del año pasado. De ese total, 60.545 fueron vendidas, casi un 18% más que el mes anterior, aunque todavía un 13,1% menos que en idéntico mes de 2010. Las donaciones, permutas y cambios producidos como consecuencia de herencias también disminuyeron en términos anuales aunque mejoraran ligeramente respecto a octubre.

Otro de los factores que pueden estar incidiendo en esta suave mejora, según algunos analistas consultados, es la perspectiva del cambio de Gobierno y el anuncio de destacados responsables del PP desde la pasada primavera de los cambios que se avecinaban en materia de vivienda.

Atendiendo al análisis de los números por tipologías de casas, el porcentaje de vivienda libre vendida sobre inmuebles con algún grado de protección continúa invariable. El 86,8% de los inmuebles transmitidos fueron libres mientras el 13,2% correspondió a viviendas protegidas (VPO). Comparando las cifras de ventas de ambas tipologías con el año pasado, las libres descendieron un 15,5% y las VPO un 6,8%.

Poco más de la mitad de las casas vendidas fueron nuevas (el 50,3%), mientras el resto fueron usadas.

El mercado de pisos de segundamano parece que acusó más la crisis, ya que sus transacciones disminuyeron un 17,9%. Las ventas de casas nuevas, por su parte, retrocedieron un 10,7%. Por comunidades autónomas, un mes más, el 59,5% de las compraventas se concentró en cuatro regiones: Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Comunidad de Madrid.

En cuanto al comportamiento que tuvieron los precios en 2011, destaca comprobar cómo ese descuento medio del 8,1% con que cerró el pasado ejercicio según Tinsa es justo el doble de la caída registrada en diciembre de 2010 (-3,9%). Fuentes de la tasadora explican que el empeoramiento de la situación económica global y el recrudecimiento de la crisis de deuda en Europa continúan retrasando las decisiones de compra por parte de la demanda solvente que aún queda e impide que se interesen nuevos compradores porque el mercado laboral ha cerrado otro año para olvidar.

Ante este panorama, ¿Qué se puede esperar para este 2012? Pues con la batería de ajustes anunciados, más los futuros los analistas son muy escépticos a corto plazo. "Es necesario completar la reestructuración del sistema bancario y poner en marcha más incentivos para la compra o el alquiler de estos inmuebles", recuerdan los promotores. Y, por supuesto, hace falta ganar confianza y conseguir crear empleo, coinciden en los principales servicios de estudios del país. Por descuentos no será, ya que con ese descenso medio del 8,1% anual en diciembre, las casas acumulan ya descuentos muy significativos. En promedio en todo el país, comprar hoy un piso es un 24,7% más barato que hace cuatro años, pero según sea el área elegida, la rebaja puede ser muy sustancial. Los pisos de la costa mediterránea son ahora un 31,5% más baratos, mientras en las capitales y grandes ciudades se acumulan descuentos del 26,4%. Por su parte, en las áreas metropolitanas se puede adquirir casa por un 25,2% menos que a finales del boom, en las islas los descuentos acumulados alcanzan el 22,2% y, cerrando la serie, en el resto de municipios el recorte suma ya el 21,5%. Es decir, que oportunidades hay, solo falta conseguir que vuelva a fluir el crédito. El Gobierno dice que está en ello, las cifras lo corroborarán en los próximos meses.

Rebajas de precios del 4% o del 8,1%

Aunque puede parecer extraño que dos de las principales tasadoras del mercado den cifras tan dispares de descenso de precios de las casas en 2011, todo tiene una fácil explicación. Sociedad de Tasación es la entidad que más años lleva realizando su estudio de precios y es el único basado en cifras obtenidas de simulaciones de compra. Es decir, que no utiliza para su estadística las tasaciones que efectúa en su labor diaria, como sí hace Tinsa. Representantes de Sociedad de Tasación visitan las promociones en curso y simulan ser compradores interesados en adquirir una casa. Comparan los precios que se les facilitan con los obtenidos por una vivienda similar en ocasiones anteriores y así determinan qué han hecho los precios. Se trata de un verdadero estudio de mercado con precios de mercado. Por el contrario, Tinsa elabora su estudio con las tasaciones que otorga a los inmuebles que valora. Se trata de ese modo de valores de tasación, que pueden coincidir o no con el precio final al que se cierre la operación. Ambas cifras son válidas y muestran la misma tendencia, ambas hablan de caídas, aunque una estime los descuentos en el 4% de media y otra los eleve al 8,1%.

Fuente: Raquel Díaz Guijarro. cincodias.com